Wohnen
Artikel vom 01.11.2014

Rund ums Mietrecht und Umzüge: 9 Fragen und Antworten

Experten-Rat: Oft sind Mieter über ihre Rechte nicht hinreichend informiert. Foto: mpt
Experten-Rat: Oft sind Mieter über ihre Rechte nicht hinreichend informiert. Foto: mpt

Worauf Mieter bei einem Umzug achten sollten

Instandhaltungs- und Instandsetzungsreparaturen unterscheiden sich wesentlich von den Schönheitsreparaturen. Die Definition: Instandhaltungs- und Instandsetzungsreparaturen im Mietrecht erklärt, worauf Mieter achten sollten.

Die Schlange der Interessenten vor der schicken Altbauwohnung ist lang. Und tatsächlich hält sie auch, was sie verspricht. Einziger Haken: Das Parkett sowie das Badezimmer müssten dringend saniert werden. Wer diese Dinge aber gleich beim Vermieter anspricht, macht sich mit großer Wahrscheinlichkeit unbeliebt und wird die Wohnung nicht bekommen. Das Problem: Werden die Mängel erst später reklamiert, hat man Pech gehabt. Denn bei Neuvermietungen gilt der Grundsatz: angemietet wie gesehen. Mit anderen Worten: Die Beseitigung von Missständen, die bereits bei der Besichtigung erkennbar waren, kann der Mieter später nicht mehr einfordern.

Die Liste der potenziellen Konflikte zwischen Vermieter und Mieter ist lang: Hier funktioniert die Heizung schon kurz nach dem Einzug nicht mehr richtig, da schickt der Vermieter horrende Nebenabrechnungen ins Haus und weist die Betriebskosten nicht nach. Nicht immer lassen sich Streitigkeiten einvernehmlich lösen: Jährlich landen etwa 300.000 solcher Fälle vor deutschen Gerichten. Grund dafür ist oft Unwissenheit.

Mieter müssen beim Auszug nicht zwangsläufig renovieren

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist beispielsweise: Der Mieter ist zwangsläufig zur Renovierung beim Auszug verpflichtet. Dabei gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) erst einmal das Gegenteil. In den vergangenen Jahrzehnten ist es nur zur Gewohnheit geworden, die Renovierungsarbeiten auf den Mieter abzuwälzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in letzter Zeit in einigen Aufsehen erregenden Urteilen viele Renovierungsklauseln für nichtig erklärt. Inzwischen enthalten deshalb viele Mietverträge nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes unwirksame Forderungen. Wer hier als Mieter gut informiert ist, kann einiges an Kosten und Mühen sparen.

Böse Überraschungen beim Umzug vermeiden

Ein Umzug, egal welcher Größe, ist eine logistische und finanzielle Herausforderung, die nicht unterschätzt werden darf. Ein Umzug mit Hilfe von Freunden beispielsweise spart richtig Geld. Doch wenn dabei etwas zu Bruch geht, kann es auch teuer werden. Denn wer einem Bekannten beim Umzug hilft, muss im Normalfall nicht haften, wenn er etwas versehentlich beschädigt. Bei solchen Freundschafts- und Kulanzdiensten geht die Rechtssprechung in aller Regel davon aus, dass eine Haftung damit stillschweigend ausgeschlossen wird. Auch die private Haftpflichtversicherung greift nicht. Die Hausratversicherung springt nicht ein, denn ein Umzug gehört nicht zu den von dieser Police versicherten Gefahren. Nicht haften müssen beim Umzug auch studentische Hilfskräfte, die den Nebenjob nicht angemeldet und keine Betriebshaftpflichtversicherung haben. Obwohl sie bezahlt werden, gelten diese Helfer als Privatpersonen und nicht als Profis.

Schützen, was einem lieb und teuer ist

Aber wer haftet bei einem Umzug für die Dinge, die einem besonders am Herzen liegen oder die besonders wertvoll sind? Was geschieht, wenn aus dem privat gemieteten und fertig gepackten Umzugswagen etwas entwendet wird? Dafür gibt es "Gegenstandsversicherungen" mit denen man kostbare Stücke absichern kann.

9 häufig gestellte Fragen - und die Antworten

1. Frage: Ich ziehe aus beruflichen Gründen nach anderthalb Jahren wieder aus meiner Wohnung aus. Im Mietvertrag steht, ich müsse bei Auszug renovieren. Stimmt das, und wenn ja, was muss ich tun?

Sie müssen nichts machen, denn in Formularverträgen sind Klauseln zur Auszugsrenovierung unwirksam.

2. Frage: Meine Heizung funktioniert nicht richtig und fällt manchmal sogar komplett aus. Darf ich die Miete mindern?

Ja, Sie dürfen die Miete mindern. Die Höhe der Minderung ist abhängig von der Temperatur.

3. Frage: Ich habe eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten, angeblich will die Tochter des Vermieters einziehen. Kann ich mich dagegen wehren und muss der Vermieter mir nicht wenigstens den Umzug bezahlen?

Wenn der Eigenbedarf besteht, muss der Mieter ausziehen und bekommt keine Umzugsbeihilfe. Wenn Zweifel bestehen, muss der Vermieter gegebenenfalls in einem Prozess beweisen, dass die Tochter tatsächlich einziehen will.

4. Frage: Ich werde in Kürze umziehen, einige Freunde von mir werden helfen. Was passiert, wenn während des Umzugs meine wertvollen Gegenstände zu Schaden kommen? Haften dann die Freunde? Oder springt die Hausratversicherung ein?

Die Hausratversicherung würde in diesem Fall nicht einspringen, im Rahmen einer Gegenstandsversicherung würden die Schäden dagegen beglichen. Grundsätzlich ist die Rechtslage so: Bei entgeltlicher Hilfe haften die Freunde und können in Regress genommen werden. Handelt es sich um eine reine Gefälligkeitsleistung, müssen die Freunde nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz haften. Auf der sicheren Seite ist man beispielsweise auch, wenn die Freunde eine private Haftpflicht abgeschlossen haben, die Gefälligkeitsleistungen mitversichert. Unabhängig davon gibt es spezielle „Umzugsversicherungen“, die für derartige Schadensfälle eintreten. 

5. Frage: Ich wohne als Student in einer WG. Mit meinen Mitbewohnern kann ich mich nicht auf den Abschluss einer Hausratversicherung einigen. Ich möchte aber dennoch einige wertvolle Gegenstände wie meinen Laptop und ein Musikinstrument gegen Schäden absichern. Was raten Sie mir?

Sie benötigen zur Absicherung Ihres Laptops und Ihres Musikinstruments tatsächlich keine Hausratversicherung. Diese Gegenstände können Sie über die Gegenstandsversicherung versichern, solange Ihnen der Laptop und das Musikinstrument gehören und ausschließlich privat genutzt werden. Sie sichern hierbei die Gegenstände vor den finanziellen Folgen von zahlreichen Risiken ab: beispielsweise gegen einfachen Diebstahl, der über die Hausratversicherung nicht gedeckt ist.

6. Frage: Meine neue Wohnung wurde von meinem Vormieter noch kurz vor dem Auszug komplett renoviert. Nun soll ich beim Einzug auf Wunsch meines Vermieters erneut renovieren. Bin ich dazu verpflichtet?

Nein, Sie sind dazu nicht verpflichtet, denn in einem normalen Formularmietvertrag kann gar nicht vereinbart werden, dass Mieter die Wohnung schon beim Einzug renovieren müssen. Das ist immer unwirksam. Sinn einer Renovierungsregelung ist es, dass ein Mieter seine eigenen Gebrauchsspuren beseitigt, nicht die von anderen.

7. Frage: Ich habe gelesen, dass nach Schätzungen des Mieterbundes fast alle Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Worum geht es da in erster Linie?

Das ist richtig. Wir schätzen, dass in drei Vierteln aller Mietverträge unwirksame Klauseln existieren, oft zu Themen wie Schönheitsreparaturen, Tierhaltung oder Kündigungsverzicht bzw. Kündigungsausschluss. Mieter müssen wissen, dass der Mietvertrag insgesamt trotz alledem wirksam bleibt. Nur die einzelnen Vertragsregelungen können unwirksam sein. An ihre Stelle tritt dann immer die gesetzliche Regelung.

8. Frage: Unsere Kinder wünschen sich unbedingt ein Haustier, nun wollen wir uns tatsächlich eine Katze zulegen. Müssen wir unseren Vermieter vorher fragen?

Entscheidend ist die Regelung im Mietvertrag. Ist hier geregelt, dass Hunde- oder Katzenhaltung verboten ist, müssen Sie sich daran halten. Steht im Mietvertrag, dass die Hunde- oder Katzenhaltung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängen soll, dann müssen Sie seine Zustimmung einholen. Falls im Mietvertrag steht: „Tierhaltung verboten“ oder „Tierhaltung nur mit Erlaubnis des Vermieters“, so ist das unwirksam. Der Grund: Kleintiere darf man als Mieter immer halten!

9. Frage: Kann mein Vermieter nach zwölf Jahren von mir verlangen, dass ich das Parkett auf meine Kosten abschleifen lasse? In meinem Mietvertrag steht dazu nichts Konkretes.

Nein, Sie müssen den Parkettboden weder selbst abschleifen noch die Abschleifkosten bezahlen. Das ist Sache des Vermieters. Allenfalls wenn Sie schuldhaft, das heißt grob fahrlässig, größere Schäden im Parkettboden verursacht haben, könnten Sie sich schadensersatzpflichtig gemacht haben. Wenn die Wohnung aber normal genutzt wurde und normal möbliert ist, ist es Sache des Vermieters, den Parkettboden abschleifen zu lassen.

Weitere Fragen zum Mietrecht

Frage: Ich habe von meinem Vermieter die Mitteilung erhalten, das die Kosten für die Trinkwasserproben auf die Miete umgelegt werden. Ist das rechtens?
Antwort: Ja, seit neuestem sind Vermieter verpflichtet, in regelmäßigen Abständen die Wasserleitung auf Legionellen zu untersuchen. Die Kosten hierfür sind Betriebskosten, gehören zu den Warmwasserkosten und können auf den Mieter umgelegt werden.

Frage: Ab wann gilt Schlagzeugspielen als Lärmbelästigung?
Antwort: Das kommt natürlich immer auf die Lautstärke an. Wenn nicht ausdrücklich etwas anderes im Mietvertrag vereinbart ist, darf höchstens zwei bis drei Stunden am Tag gespielt werden. Dabei ist auf jeden Fall die Nachruhe ab 22 Uhr einzuhalten. Am besten, Sie versuchen sich mit dem Schlagzeuger abzusprechen.

Frage: Beim Auszug aus der von uns gemieteten Wohnung stellte die Vermieterin einen Schaden am Korkboden fest. Also wurde der ganze Boden ausgewechselt. Preis: 1042 Euro. Wir haben den Schaden unserer Versicherung gemeldet, die 700 Euro an die Vermieterin bezahlt hat. Nun will die Vermieterin den Restbetrag von 342 Euro von uns. Wir haben ihr schon erklärt, dass man bei Schadensersatz nur den Zeitwert, nicht aber den Neuwert übernehmen muss bzw. dass sie einen Abschlag "neu für alt" akzeptieren muss. Was sollen wir tun?
Antwort: Das scheint eindeutig zu sein. Der Vermieter bekommt in jedem Fall nur den Zeitwert ersetzt.

Frage: In meinem Mietvertrag stehen unwirksame Festlegungen drin. Ich bräuchte also nicht zu renovieren. Im Übergabeprotokoll hat der Vermieter aber hineingeschrieben: "Bei Auszug ist die Wohnung zu renovieren." Muss ich nun oder nicht. Was gilt?
Antwort: Das kann nur dann Thema werden, wenn im Übergabeprotokoll eine eigenständige Verpflichtung begründet werden sollte. Normalerweise gilt: ist eine Regelung im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen unwirksam, sind auch alle anderen Regelungen im Mietvertrag, in ergänzenden Vertragsbestimmungen, in der Hausordnung oder im Übergabeprotokoll zu diesem Thema unwirksam.

Frage: Vor dreieinhalb Jahren bin ich in eine teils vom Vermieter und teils von mir renovierte Wohnung gezogen. Ich habe einen Teil selbst renoviert und habe meinem Vermieter noch Geld dafür bezahlt, dass der Rest von einem Maler gestrichen wurde. Muss ich die Wohnung jetzt auch wieder frisch gestrichen übergeben? Aus meinem Mietvertrag geht das nicht hervor.
Antwort: Entscheidend ist die Regelung im Mietvertrag. Ob und warum Sie bei Beginn des Mietvertrages renoviert haben, ist nur dann entscheidend, wenn Sie sich im Mietvertrag hierzu verpflichtet haben. Ohne eine entsprechende Regelung erfolgten die Renovierungsarbeiten "freiwillig". Ob Sie jetzt nach dreieinhalb Jahren Küche, Diele, Bad noch einmal renovieren müssen oder anteilige Renovierungskosten zu zahlen sind, kann sich nur aus Ihrem Mietvertrag ergeben.

Frage: Darf ich Kacheln mit Farbe überstreichen, ohne die Farbe bei Auszug wieder entfernen zu müssen?
Antwort: Nein, Sie müssen die Wohnung hier im ursprünglichen Zustand zurückgeben. Das heißt, die Kacheln müssen im Originalzustand sein.

Frage: Welche gesetzlichen/rechtlichen Faktoren sollte man beim Wohnungsauszug beachten? Zum Beispiel eine schriftliche Bestätigung über den Erhalt der Schlüssel und den Zustand der Wohnung?
Antwort: Ja, Sie sollten unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen und auch eine Schlüsselquittung geben lassen. Zudem sollte man gemeinsam die Zählerstände ablesen.

Frage: Bei meinem Einzug hat es der Vermieter versäumt, eine Zwischenablesung der Zähler an den Heizkörpern vornehmen zu lassen. Daraufhin hat das Ableseunternehmen den Verbrauch geschätzt, was bei mir zu einer deutlichen Nachzahlung geführt hat. Soweit ich weiß, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, bei Mieterwechsel eine Zwischenablesung vornehmen zu lassen. Bin ich nun verpflichtet, die Kosten für seinen Fehler zu tragen?
Antwort: Schätzen darf der Vermieter nur, wenn die Heizkostenverteiler in der Wohnung defekt waren oder der Mieter den Zutritt der Wohnung mehrfach verweigert hat. Bei einem Wohnungswechsel während der Abrechnungsperiode sollte eine Zwischenablesung erfolgen, es kann aber auch, auf die sogenannte Grat-Tags-Zahl-Tabelle zurückgegriffen werden. Hier sind Durchschnittszahlen für Heizkostenverbräuche der einzelnen Monate hinterlegt. Das hat aber mit einer Schätzung nichts zu tun und ist zulässig.

Frage: Mein Vermieter steht häufig zusammen mit seiner Frau auf dem Balkon, um zu rauchen. Im Winter ist mir das egal, im Sommer stört mich der Qualm, wenn ich selbst auf dem Balkon bin. Er befindet sich leider direkt über dem Balkon meines Vermieters. Kann ich ihm das untersagen?
Antwort: Nein, Rauchen auf dem Balkon kann nicht untersagt werden. Weder einem Mitmieter noch dem Vermieter gegenüber.

Frage: Ich möchte auf meinem Balkon ein Sonnensegel anbringen, müsste dazu aber ein Loch in die Hauswand bohren. Darf ich das auch ohne Rücksprache mit meinem Vermieter machen?
Antwort: Nein, der Vermieter muss immer um Erlaubnis gefragt werden, wenn in die Bausubstanz eingegriffen werden muss. Aber auch wegen des Sonnensegels selbst sollte um Erlaubnis gefragt werden, da der Vermieter möglicherweise Vorgaben hinsichtlich der Optik des Gebäudes machen will.

Frage: In unserem Mietshaus wird die Heizung saniert. Deshalb muss ich jetzt mit einem Eletkroheizlüfter heizen. Dies kostet mich einiges mehr an Strom. Kann ich die höheren Kosten, die mir dadurch entstehen, bei meinem Vermieter zurückfordern?
Antwort: Ja, wenn jetzt im Winter die Heizung saniert wird, und mit einem Elektroofen zugeheizt werden muss, können Sie letztlich die erhöhten Stromkosten als Schadensersatz fordern. Sie könnten auch die Miete mindern, solange die Heizung nicht funktioniert.

Frage: Welche Reparaturen muss ich als Mieter in der Wohnung selbst erledigen, ab wann kann ich meinen Vermieter in die Pflicht nehmen? Beispiel: Muss ich den Klempner bezahlen, wenn der Abfluss in der Küche verstopft ist?
Antwort: Grundsätzlich muss alles der Vermieter zahlen, es sei denn Sie haben den Schaden selbst verursacht.

Frage: Wie verhalte ich mich, wenn der Vermieter meine ordnungsgemäße Kündigung nicht anerkennt und auch auf Übernahmetermine nicht reagiert?
Antwort: Wenn Sie korrekt gekündigt haben, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist, ohne dass der Vermieter hier in irgendeiner Form mitwirken oder reagieren müsste. Wenn es nicht zu einem Übergabetermin hinsichtlich der Schlüssel kommt, stellen Sie ihm ein Ultimatum. Entweder nennt er Ihnen ein Datum, wann und wo Sie den Schlüssel übergeben können. Oder aber es geschieht nicht innerhalb von einer Woche, dann können Sie ihm anbieten, die Schlüssel bei Ihnen unter der neuen Adresse abzuholen.

Frage: Mein Vermieter möchte uns einen Dienstleister ähnlich einem Concierge an die Hand geben, bei dem wir alle unsere Sorgen, Nöte und Wünsche hinterlassen können. Über die Nebenkostenabrechnung sollen wir dafür bezahlen. Es sollen zwar nur etwa 10 Euro im Monat sein, aber dennoch meine Frage: Ist das Rechtens? Gibt es 'Höchstgrenzen'?
Antwort
: Kosten eines Concierge-Dienstes können bei Beginn des Mietverhältnisses als sonstige Betriebskosten vereinbart werden. Dann darf der Vermieter die tatsächlich entstehenden Kosten dieser Serviceleistung auf die Mieter im Haus umlegen. Will er während Ihrer Mietzeit erstmals einen Concierge-Dienst einschalten, muss letztlich der Mietvertrag geändert werden. Das geht nur mit Ihrer Zustimmung.

Frage: Meine ehemalige Vermieterin zahlte mir 860 Euro Mietkaution zurück. Einbezahlt hatte ich vor fast vier Jahren 1000 Euro. Soweit ich weiß, stehen mir auch die Zinsen zu, weil die Kaution ja entsprechend angelegt werden musste, oder? Muss sie mir einen Nachweis erbringen wofür sie mein Geld verwendete? Sie kann doch nicht einfach mein Geld ausgeben ohne mir mitzuteilen wofür?
Antwort: Selbstverständlich muss der Vermieter die Kaution anlegen, die Zinsen stehen Ihnen zu. Genauso muss der Vermieter mitteilen, wie es zu der Differenz gekommen ist.

Frage: Unsere Wohnung ist sehr klein. Daher meine Frage: Darf ich dann eigentlich meinen Kinderwagen im Hausgang stehen lassen und wenn ja, ist dieser automatisch versichert?
Antwort: Automatisch ist der Kinderwagen nicht mitversichert.

Frage: Darf ich in meine Wohnungswände willkürlich und ohne dem Vermieter Bescheid zu geben so viele Löcher bohren und die Wände umstreichen wie ich möchte?
Antwort: Ja, das dürfen Sie. Nur bei Auszug muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden.

Frage: Um wieviel kann ich die Miete mindern wenn ein Fenster nicht mehr schließt?
Antwort: Sie können die Bruttowarmmiete um zehn Prozent mindern, wenn es durch das Fenster zieht.

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