Das Grundbuch: Informationen für Hauseigentümer

1. Der Mensch und die Grundstücksrechte

Den meisten ist der Begriff „Grundbuch“ und „Grundbucheintrag“ nicht fremd. Geht es an die Details, wird es da schon für den ein oder anderen schwieriger. Um das Grundbuch und seinen Zweck tiefgehend zu verstehen, muss man ein wenig in seine Geschichte zurückblicken. Denn den Menschen ist es seit jeher ein Bedürfnis ihren Besitz zu definieren und ihn möglichst hieb- und stichfest vermerken zu lassen.

Vor allem nach dem Dreißigjährigen Krieg war für viele Menschen unklar, ob und in welchem Umfang sie ihren Besitz zurückerhalten würden. Die Frage nach Klärung von Eigentumsrechten wurde laut. Man wollte also Fragen rund um Grund und Boden ausräumen. Hierzu gab es dann ein systematisches Amtsbuchwesen, welches Inhalte, wie Hypotheken, Verkäufe, Inventar- und Testamentsbücher führte. 

2. Das Grundbuchamt

Das Grundbuch, so wie wir es heute kennen, ist ein Register, das beim Grundbuchamt geführt wird. Hierin werden alle Grundstücke, die es im gesamten Bundesgebiet gibt, registriert. Es enthält sowohl die rechtlichen Verhältnisse als auch die wirtschaftlichen eines Grundstücks.

Häufig ist das Grundbuchamt eine Abteilung im Amtsgericht. Bis auf wenige Bundesländer, wie Baden-Württemberg, wird das Grundbuchamt dort gepflegt. In Baden-Württemberg ist es hingegen so, dass das Grundbuch durch die Gemeinden geführt wird.

3. Ein Blick ins Grundbuch

Der Grundbucheintrag, als Teil des Grundbuches gibt verschiedene Daten und Fakten zum Grundstück an. Zum einen ist dort der Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten verzeichnet, aber auch die Lage und die Größe des Grundstücks selbst. Des weiteren kann man aus dem Grundbucheintrag erfahren, inwieweit das Grundstück bebaut wurde oder zukünftig bebaut werden darf.

Denn es sind auch alle Beschränkungen eingetragen. Das können zum Beispiel Rechte zu den Wegen, Leitungen, aber auch Wohn- und Nießbrauchrechte sein. Außerdem kann man im Grundbuch Eigentumsvormerkungen ersehen, also für die Zukunft als Eigentümer vorgemerkte Personen, für die jedoch noch bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen sind, beispielsweise Abtragung von Schulden, die Weitergabe durch Erbschaft oder Ähnlichem.

4. Die Abteilungen des Grundbuches

Das Grundbuch wird in verschiedene Abteilungen unterteilt in: Abteilung I befinden sich alle Angaben zum Eigentümer, in Abteilung II Angaben zu Erbbaurechten, Vorkaufsrechten und Zwangsversteigerungen, in Abteilung III kann man ersehen, welche Grundpfandrechte, Hypotheken, Rentenlasten oder Grundschulden für das Grundstück als Sicherheit für die Finanzierung von Krediten hinterlegt wurden.

Das Eintragen solcher Grundbuchdaten geschieht nur durch einen dafür zuständigen Rechtspfleger und muss in einer vordefinierten Form, also einem formellen Antrag, geschehen. Mit Ausnahme von Änderungswünschen im Bestandsverzeichnis ist für jede Änderung der Eintragung eine zusätzliche Beglaubigung durch einen amtlich bestellten Notar notwendig. Die Seite auf dem der Grundbucheintrag vermerkt wird, nennt man auch Grundbuchblatt.

Tipp 1: So beantragen Sie einen Grundbucheintrag

Wenn man ein Grundstück erworben hat, dann muss man als neuer Eigentümer, diese Änderung der Besitzverhältnisse in das Grundbuch eintragen lassen. Hierzu muss man einen Antrag stellen. Da sich die Ausgangssituationen unterschiedlich gestalten, gibt es zum einen den allgemeinen Antrag auf Eintragung, aber auch einen Antrag, der eine sogenannte Auflassungserklärung beinhaltet. Hierzu können weitere Dinge, wie beglaubigte Unterlagen und die Hinzuziehung eines Notars notwendig werden.

Tipp 2: Alles zur Auflassung

Die zur Übereignung eines Grundstücks erforderliche Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang an dem Grundstück (§ 925 BGB). Die Auflassung muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile (Veräußerer und Erwerber) vor einem Notar erklärt werden. Die Auflassung kann nicht unter Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden (§ 925 II BGB).

Tipp 3: Voraussetzungen für die Eintragung ins Grundbuch

Für eine Eintragung in das Grundbuch benötigt man einen ausgefüllten Antrag. Bei einem Eigentümerwechsel benötigt man eine Auflassungserklärung oder eine notariell beglaubigte Bewilligung der Eintragung durch den bisherigen Eigentümer. Die Kosten unterscheiden sich von Fall zu Fall. Eine grobe Orientierung und einen Grundbuchrechner, gibt es jedoch bei Grundbuch.de.

5. Der Grundbuchauszug

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man einen Grundbuchauszug bestellen bzw. beantragen. Anhand eines Grundbuchauszugs kann man sehen, wer die bisherigen Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie sind oder waren, und welche Rechte und Schulden auf dem Haus liegen. Einen Grundbuchauszug kann man in Deutschland allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen erhalten:

• Als Eigentümer des Grundstückes
• Als Miteigentümer des Grundstücks ist
• Man im Grundbuch mit verzeichnet ist, beispielsweise, wenn man ein Wegerecht am Grundstück besitzt oder Gläubiger ist
• Man über eine unterschriebene Vollmacht eines Berechtigten verfügt
• Man ein berechtigtes Interesse gemäß §12 GBO vorweisen kann

Seit der Einführung des elektronischen Grundbuchs kann man einen Grundbuchauszug online einsehen. Hierzu kann man sich auf grundbuchauszug.info informieren. Das Themengebiet Grundbucheintrag und Grundbuch ist ein sehr komplexes, wenn Sie über einen Haus- oder Grundstückskauf nachdenken, können Ihnen hierzu Notare, die zuständigen Amtsgerichte oder eine Bauberatung ausführliche Auskunft geben.