Die Baubeschreibung muss diese 6 Dinge regeln

Die Baubeschreibung ist ein sehr wichtiger Bestandteil von Bauverträgen. Im neuen Bauvertragsrecht, das seit Anfang 2018 in Kraft ist, macht der Gesetzgeber Vorgaben, was in der Baubeschreibung - juristisch korrekt "Bau- und Leistungsbeschreibung" - enthalten sein muss.

Dazu gehören Art und Umfang der Leistungen, technische Gebäudedaten, Bauzeichnungen und Angaben zur Planung sowie zur Bauzeit. Die neue gesetzliche Regelung gibt Verbrauchern mehr Sicherheit als in der Vergangenheit.

Es lohnt sich dennoch, genauer hinzusehen und gegebenenfalls den Rat eines unabhängigen Sachverständigen, zum Beispiel eines Bauherrenberaters, einzuholen. Denn welche detaillierten Angaben in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten sein müssen, macht das neue Recht nicht. Wir erklären, worauf es ankommt:

1. Art und Umfang der Leistungen in der Baubeschreibung müssen vollständig sein

Nicht immer sind alle für den Bau des Hauses erforderlichen Leistungen in der Baubeschreibung enthalten. Ein Beispiel ist die Anbindung ans öffentliche Kanalnetz. Ist nur die Entwässerung im Haus beschrieben, muss der Bauherr mit Zusatzkosten für die Abwasserleitung vom Haus bis zur Grundstücksgrenze rechnen.

2. Qualität der Leistungen muss verbindlich definiert sein

Wenn die Qualität einzelner Leistungen nicht detailliert beschrieben ist - idealerweise mit Hersteller und Typbezeichnungen der Produkte - dann klaffen die Erwartungen des Bauherrn und die tatsächliche Leistung oft auseinander. Vorsicht bei vagen Beschreibungen: "Isolierglasfenster im Keller" verpflichtet den Bauunternehmer nur zu einfacheren, zweifach isolierten Fenstern im Untergeschoß, während der Bauherr hier wie im Rest des Hauses Dreifach-Isolierverglasung erwartet.

3. Technische Gebäudedaten müssen detailliert beschrieben sein

Auch bei den technischen Einrichtungen ist auf eine genaue und verbindliche Benennung zu achten. Die Angabe "moderne, effiziente Heizungsanlage" ist nahezu aussagefrei, da ineffiziente Heizungen gesetzlich gar nicht mehr zugelassen wären. Wie effizient die verbaute Heizungsanlage letztlich sein wird, mit welchem Energieträger sie arbeitet und welche Emissionen sie abgibt, bleibt so dem Gutdünken des Bauunternehmers überlassen.

4. Planzeichnungen: Grundlage für die Kontrolle der Ausführungsqualität

Schnitte, Ansichten, Grundrisse sollten als verbindlicher Bestandteil der Baubeschreibung vertraglich vereinbart sein. Nur so lässt sich kontrollieren, ob Planung und Bauausführung übereinstimmen.

5. Angaben zu Baubeginn und Bauzeit: Wichtig für den Einzugstermin

Verbindliche Angaben zum Zeitpunkt des Baubeginns und zur Bauzeit sind wichtig, um den Einzug ins neue Haus planbar zu machen. So kann zum Beispiel verhindert werden, dass die aktuelle Wohnung zu früh oder zu spät gekündigt wird.

6. Unterlagen und Nachweise

Erstmals schreibt das Baurecht vor, dass Unterlagen und Nachweise zum neuen Haus an den Bauherrn auszuhändigen sind. Es fehlt aber die detaillierte Ausformulierung über Umfang und Inhalte. Weil diese Unterlagen aber wichtig sind, wenn später Reparaturen, Umbauten oder der Verkauf eines Hauses anstehen, sollte ihre Übergabe genau in der Baubeschreibung definiert sein. Unterlagen und Nachweise sind auch für die Gewährung von Fördergeldern entscheidend. Sind sie lückenhaft, können dem Bauherrn Rückzahlungen drohen.