6 Hürden bei der Bauabnahme

Sie ist der letzte Schritt auf dem Weg ins Eigenheim und ein wichtiger Termin im Bauablauf: die Bauabnahme. Als wichtige Pflicht des Bauherrn markiert sie die Grenze zwischen dem Erfüllungsstadium - also der eigentlichen Bauphase - und der Mängelgewährleistungsfrist, deren gesetzlich geregelte Laufzeit mit erfolgter Abnahme beginnt. Wir erklären die wichtigsten Begriffe, mit denen Bauherren rund um die Abnahme konfrontiert sein können.

1. Zeitpunkt der Bauabnahme

Der Besteller muss das fertige Bauwerk abnehmen, wenn Abnahmereife besteht, das heißt, wenn es im Wesentlichen mangelfrei ist und keine fehlenden Restleistungen mehr vorliegen. Wegen unwesentlicher Mängel darf der Besteller die Abnahme nicht verweigern. Nach erfolgter Bauabnahme wird die restliche Vergütung für das Bauwerk fällig.

2. Beweislastumkehr und Gefahrenübergang

Die Bauabnahme ist eine Zäsur im Bauprozess und hat für den Besteller oder Bauherren wesentliche Folgen. Bis zur Bauabnahme liegt die Beweislast für ein vollständiges und mangelfreies Werk beim Bauunternehmer.

Danach muss der Besteller beweisen, dass nachträglich auftretende Mängel vom Unternehmer zu verantworten sind. Durch den Gefahrenübergang geht das Risiko der Verschlechterung oder des Untergangs des Bauwerks, zum Beispiel durch Feuer oder Unwetter, vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über.

3. Förmliche Bauabnahme

In der Regel lädt der Bauunternehmer den Besteller zu einer förmlichen Abnahme ein. Dafür sollte er zeitlich einen ausreichenden Vorlauf vorsehen. Während der Bauabnahme wird das Gebäude in Augenschein genommen. Sichtbare Mängel und vertraglich geschuldete, aber noch nicht erbrachte Leistungen sollten in ein Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Empfehlenswert ist es, zur Abnahme einen Sachverständigen, zum Beispiel einen unabhängigen Bauherrenberater, der Architekt oder Ingenieur ist, hinzuzuziehen.

4. Bauabnahmeprotokoll oder Abnahmeniederschrift

In das Abnahmeprotokoll werden Mängel und noch nicht fertiggestellte Restleistungen aufgenommen. Ist der Erwerber bereit, die Abnahme zu erklären, unterschreibt er das Protokoll und lässt sich eine Kopie vom Unternehmer aushändigen.

Ins Protokoll zur Bauabnahme können auch Fristen zur Mangelbeseitigung oder zur Erbringung von Restleistungen aufgenommen werden. Diese Fristen kann der Bauherr dem Unternehmen aber auch nachträglich schriftlich zukommen lassen. Ratsam ist eine rechtliche Beratung durch einen Vertrauensanwalt vor der Bauabnahme. Er kann Verbraucher genauer aufklären, worauf es bei der Abnahme und dem Protokoll im Detail ankommt.

5. Abnahmeverweigerung wegen Mängeln

Wenn der Bauherr die Bauabnahme wegen Mängeln verweigert, kann der Werkunternehmer eine Zustandsfeststellung verlangen. Dazu findet ein weiterer Ortstermin statt, bei dem Mängel und noch offene Restleistungen schriftlich erfasst werden. Der Unternehmer muss dem Bauherrn ein Exemplar dieses Schriftstücks aushändigen. Wenn der Bauherr zum Ortstermin nicht erscheint, kann das Unternehmen die Zustandsfeststellung auch einseitig vornehmen.

6. Bauabnahme durch schlüssiges Verhalten

Die Bauabnahme kann nicht nur durch einen Vor-Ort-Termin, sondern auch durch schlüssiges oder konkludentes Verhalten erfolgen. Ein typisches Beispiel dafür ist, dass der Bauherr und seine Familie das Haus ohne vorherige, ausdrückliche Bauabnahme beziehen und bewohnen.